Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

С продажей квартиры что-то пошло не так. Что делать?

1 513
С продажей квартиры что-то пошло не так. Что делать?
Идеальная сделка — это утопия: какие-то накладки происходят в большинстве случаев. Но если к ним подготовиться хотя бы морально, все неровности будут минимальными. Где можно подстелить соломки перед продажей жилья?

Одна из сторон отказывается от сделки

Случается, что покупатель передумывает буквально за пару часов до встречи. К такому форс-мажору подготовиться трудно, но есть косвенный способ его не допустить — лучше не давить на покупателя и не пытаться выставить квартиру в гораздо более выгодном свете, чем она есть в действительности. В конце концов, это обман — не исключено, что в последний момент колебавшийся покупатель решит, что недостатки для него критичные. Для продавца же такая ситуация обернется потраченными ресурсами и напрасными надеждами.

Одна из сторон забывает о сделке

Если один из участников сделки внезапно пропадает перед сделкой и до него невозможно дозвониться — телефон выключен или просто не отвечает, не факт, что он передумал.

Некоторые могут просто забыть, пусть это и кажется странным на первый взгляд. Так иногда происходит, если, например, человек работает удаленно и в выходные отключает телефон, чтобы его не беспокоили по рабочим вопросам.

В таких случаях нужно пытаться с ним связаться всеми возможными и невозможными способами, узнать о его местоположении, приехать по адресу проживания.

Неверно составлена доверенность

Тут совет простой: скрупулезно проверяйте все документы на этапе согласования и с привлечением профессионалов. Не забудьте заранее проверить доверенность и паспорта на подлинность (это касается как продажи, так и покупки недвижимости). Здесь можно узнать всё о купле-продаже квартиры по доверенности.

Неправильно зарегистрировано ранее возникшее право собственности

К таким ситуациям относится, например, халатное отношение к вступлению в наследство: некоторые ошибочно полагают, что если недвижимость перешла им по наследству, то процесс перехода права собственности происходит автоматически. Это не так: в наследство нужно вступить официально, а уже потом полученную таким образом квартиру можно продавать. То же и с жильем, купленным в ипотеку: сначала необходимо вступить в права собственности.

Технические ошибки Росреестра

Просто человеческий фактор: сотрудник всего-навсего ошибся цифрой или буквой, но для системы эта ошибка фатальна. Исправляется ситуация просто: надо лишь обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр либо воспользоваться услугами кадастрового инженера через МФЦ.

Нетехнические ошибки

Еще одно проявление халатности может выражаться в не вовремя оформленных изменениях (или вообще не оформленных). К примеру, если человека с ограниченными возможностями выписали из квартиры, но запись где-то осталась (в базах МВД, ЕГРН, ЕЖД). Здесь потребуется обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы те урегулировали вопрос с Росреестром.

Ранее оформленные запреты

Недействительной может оказаться доверенность на продажу квартиры, если ранее собственник обращался в Росреестр с заявлением на запрет совершения сделок с данной недвижимостью без его личного присутствия. Для продажи квартиры собственнику потребуется либо все-таки присутствовать во время сделки, либо заранее снять запрет. Актуально для тех, кто оформил такой запрет еще несколько лет назад, а сейчас решил продать квартиру онлайн.

Неверный выбор способа взаиморасчетов

По действующему законодательству сделки с иностранцами по продаже/покупке жилья должны производиться по безналичному расчету. Поэтому рассчитаться наличными через банковскую ячейку не получится.

Споры во время приема-передачи квартиры

Если в договоре четко не прописано, что остается в квартире, то при передаче могут возникнуть разногласия. Так, покупатель рассчитывал, что продавец оставляет сантехнику и люстру, а тот решил их вывезти. При этом в договоре эти предметы не урегулированы (хотя стороны могли договориться, например, о кухонном гарнитуре и ковре).

Ошибка банка при оформлении ипотечной сделки

Обычно квартира оформляется в пользу банка в качестве залога, но случаются ошибки внутри банков, и обременение оформляется на покупателя. Это недоразумение исправляется самим банком — главное, вовремя его обнаружить.

Обман при использовании банковской ячейки

Здесь неприятная ситуация может возникнуть уже после подписания ДКП и подачи документов на переход права собственности. Обычно после регистрации ключ от ячейки с деньгами меняют на расписку, которая является гарантией, что продавец получил деньги.

Но если не прописать, у кого хранится ключ от ячейки, есть риск, что недобросовестный покупатель придет в банк, сообщит о потере расписки/ключа, и сотрудники банка выдадут ему дубликат ключа после уплаты штрафа за потерю.

В итоге он получит доступ к ячейке и просто заберет свои же деньги обратно, уже получив в собственность квартиру.

Невнимательное изучение договора до подписания

Иногда участники сделки обращают внимание на спорные пункты договора непосредственно в день сделки и тогда же начинают обсуждать их заново. Учитывая, что в день сделки все и так на нервах, обсуждение может быть гораздо более эмоциональным, чем хотелось бы.

Распространенный случай: пункт ответственности сторон, когда покупатель настаивает на том, чтобы прописать ответственность продавца, в случае если сделка будет признана недействительной, а продавец не готов под этим подписываться (на практике ответственность продавца закреплена в статье 461 Гражданского кодекса РФ «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя»).

Похожие споры возникают и по поводу физического освобождения квартиры. Проверьте себя, все ли вы обсудили в договоре?

Не учли диагноз

Случается, что в ходе подготовки к сделке выясняется, что продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере. Риелторы утверждают, что сам факт постановки на учет не приговор — всё зависит от диагноза. Сделка же потребует дополнительных усилия — сотрудничества с опекуном и органами опеки, медицинским освидетельствованием (желательно со специалистами Института имени В. П. Сербского) и другими. Имейте в виду, что срок действия заключения психиатров — 24 часа. Если речь идет о более легком диагнозе (например, человек когда-то попал на учет с депрессией), то прямо на сделку можно вызвать частного врача, который на месте проведет обследование и выдаст заключение.

Одна из сторон сделки пытается изменить цену в последний момент

Причем это может быть и продавец, и покупатель. Первый может в последний момент поднять цену на миллион, зная, что его квартира очень понравилась покупателю и тот уже продумал ремонт и почти устроил ребенка в школу — и, скорее всего, не захочет отказываться. Второй может затребовать дисконт, зная, что у продавца подгорает альтернативная сделка. Подстраховаться тут, увы, не получится — остается только надеяться на порядочность сторон.

Забыли на сделку…

…что угодно. Это бывает, причем очень часто. Тут и паспорта, и документы на квартиру, и доверенности, и согласия супругов, и разрешения банка, опеки и прочее.

Пишите списки заранее или воспользуйтесь для подсказки этой статьей, чтобы проверить, ничего ли вы не забыли.

Да, перечень получился не маленький. Тем не менее это основные проблемы — зная о них, можно быть готовым к любому развитию событий. Пусть ваша сделка будет как можно более легкой!


Редакция Циан.Журнала благодарит за помощь в подготовке материала старшего юрисконсульта офиса «Измайловский» компании «Миэль» Анастасию Ромашову, руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Наталию Борзенкову, президента AREA Николая Винидиктова, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлию Дымову.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
6 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru